案情简介：
钟雨珠与张凤来为系夫妻关系，案涉北京市大兴区兴华光路（二段）78号院25-39号1至2层38号商铺登记在钟玉珠和张凤来两人名下，二人对案涉商铺各占50%份额。后两人离婚并在离婚协议中约定案涉商铺归钟玉珠所有，双方协议离婚后，未办理产权变更登记。
中国民生银行股份有限公司北京分行与北京以食为天国际粮食贸易有限公司借款合同纠纷，经北京市海淀区法院作出民事判决书认定双方存在债权债务关系，张凤来对北京以食为天国际粮食贸易有限公司债务承担连带保证责任。中国民生银行股份有限公司北京分行依据生效的法律文书向北京市海淀区人民法院申请强制执行。法院依法查封并拍卖被执行人张凤来名下涉案商铺。被执行人张凤来的前妻钟玉珠遂以案外人的身份向本院提出书面异议，请求中止对涉案商铺的执行遭到驳回，后钟玉珠提起案外人执行异议之诉。
涉案房屋存在三笔抵押贷款未还清，第一笔是2011年的5月4日贷款，贷款金额是四十五万，到2018年7月15日贷款余额是159940.53元；第二笔是2013年的4月11日50万元，对外的名义是张凤来，但实际是钟玉珠用款；第三笔是2014年的11月27日，以张凤来名义贷款，大概剩22万没还清。张凤来的贷款帐户一直在归还着贷款。
一审河南郑州中院观点：
案外人执行异议之诉主要是审查异议人对涉案标的物所拥有的权利能否排除申请执行人对该标的物的执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案标的物房屋登记在张凤来和钟玉珠名下，双方按份共有各占50%的份额。依照物权登记公示原则，对涉案房屋的所有权双方应各享有50%的权利。虽说原告钟玉珠与张凤来在协商离婚时约定涉案房屋归钟玉珠所有，且离婚时间早于张凤来所负债务时间，张凤来的债务为个人债务，但双方在协议离婚后，钟玉珠没有及时偿还银行贷款，解除购房时的初始抵押，进行变更过户，明显存在过错。同时涉案房屋在双方离婚后还有两次以张凤来的名义进行了贷款抵押，虽说张凤来出具证明证明双方约定涉案房屋归原告钟玉珠所有，但从法律及物权公示来说，张凤来在双方协议离婚后对涉案房屋还实际拥有权利，故原告钟玉珠起诉称基于离婚协议自己对涉案房屋拥有全部权利本院不予认定。由于张凤来对涉案房屋还拥有相应的权利，申请执行人中国民生银行股份有限公司北京分行申请执行张凤来在涉案房屋上的财产权利符合法律规定。原告钟玉珠的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
二审河南省高院观点：
本案为案外执行异议之诉纠纷，争议焦点为钟玉珠对于作为执行标的物的涉案房产，是否享有足以排除强制执行的民事权益。
一、关于涉案房产归属问题。虽然钟玉珠与张凤来在2011年5月18日的离婚协议中约定涉案房产归钟玉珠所有，但由于张凤来于2011年4月7日已用涉案房屋在中国工商银行股份有限公司北京大兴支行办理了最高额为200万元的抵押贷款，且钟玉珠在抵押贷款合同书中签字，同意为该贷款进行担保。截止2019年1月16日，张凤来、钟玉珠仍未清偿银行贷款，涉案房屋未能解除抵押。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权经依法登记发生效力。由于涉案房产未进行不动产物权的转让登记，物权的转让不发生效力，故涉案房产仍属于钟玉珠与张凤来共同所有。
二、关于钟玉珠请求排除对涉案房屋强制执行的诉讼请求是否应得到支持的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结。因涉案房屋仍属张凤来与钟玉珠共同所有，执行法院对涉案房产进行查封符合上述规定。钟玉珠认为其基于离婚协议享有对涉案房屋的期待权且能够对抗民生银行北京分行的债权请求权没有法律依据，本院不予采纳。
最高院再审观点：
根据钟玉珠的再审申请，本案需审查的问题为：钟玉珠对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。
根据已查明事实，案涉商铺登记在钟玉珠和张凤来两人名下，二人对案涉商铺各占50%份额。2011年5月18日张凤来与钟玉珠在离婚协议中约定案涉商铺归钟玉珠所有，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第八条第一款“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”的规定，离婚协议关于案涉商铺归钟玉珠所有的约定，对钟玉珠与张凤来均具有约束力。钟玉珠可以基于该离婚协议约定，享有要求张凤来将案涉商铺过户登记至其本人名下的请求权。但钟玉珠与张凤来离婚协议关于财产分割的约定，系其双方内部约定，在所分割的房产未办理过户登记前，该商铺的物权并未发生变动。钟玉珠以离婚协议的约定主张排除民生银行北京分行基于生效法律文书确定的与张凤来之间的金钱债权的执行，应当满足离婚协议真实、离婚协议订立于人民法院查封之前以及非因自身原因不能办理过户登记的要件。本案中，张凤来与钟玉珠签订离婚协议，该协议的签订在张凤来为以食为天公司的债务进行连带保证之前，也在法院查封案涉商铺之前，亦无证据证明离婚协议关于案涉商铺归钟玉珠所有的约定系虚假或伪造，故可认定该离婚协议真实有效。但钟玉珠与张凤来于2011年5月18日离婚，至法院2017年查封案涉商铺时，近六年时间里未办理房屋产权变更手续，从时间上看，钟玉珠对办理案涉商铺产权变更登记持消极态度。虽然在离婚时，因案涉商铺上仍有抵押担保，客观上不能办理过户登记，但是离婚后，钟玉珠仍然以张凤来名义用案涉商铺抵押贷款，表明钟玉珠对案涉商铺不办理产权变更登记手续持放任态度，其对案涉商铺未办理过户登记存在过错，故钟玉珠享有的民事权益不足以排除对案涉商铺的执行，二审判决的相关认定不存在适用法律错误的情形。
综上判例可知，离婚协议是夫妻双方对于自身共有财产的一种处置，对夫妻双方具有约束力，但是该约定仅仅是双方对内的约定，要想对抗外部合法债权的强制执行还需要满足三个条件：1、离婚协议真是合法有效；2、离婚协议签订于人民法院查封争议房产之前；3、房产约定所有方非因自身原因不能办理过户登记。离婚协议有法律约束力，一方可以基于该离婚协议约定，享有要求另一方将房屋过户登记至其本人名下的请求权，否则对于产权变更登记持消极态度的认为存在过错不足以排除对房产的强制执行。