法拍房，即“法院拍卖房产”，通俗意义上来说当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权，而在过程中进行拍卖的房子就是法拍房。近年来，由于法拍房优惠低价的优势使得前来购房的市民愈演愈多，不免会产生诸多纷争和争议，其中以法拍房限售而引发争论尤其多。所谓限售指的是：房屋所有权人在取得不动产权证后满一定年限才可将该房屋进行买卖、赠与、以房抵债、互换等行为，同时各地对于年限的规定不同且法拍房是否纳入限售房的规定一不一致。
以福州地区为例，根据福州市不动产登记和交易中心文件可知，福州市的法拍房也存在一定的限售期。那么所有权人若是在限售期内通过中介机构卖房，与不知情的买受人签订买卖合同而导致房屋无法过户，该合同效力如何？若是合法有效买受人，又该如何维护权益呢？对此，福建明安律师事务所首席律师郑淑琼为我们带来了一组关于法拍房纠纷案例判定结果，并围绕案件做出了详细的解答。
参考案例：（2018）闽01民终7218号
事件经过：
被告人邱兵因未向买受人薛某说明房屋限售情况，导致买受人薛某造成经济上的损失。而后因私下商界无果，被告人邱兵被原告薛某一纸律书告上法院。
案件审判结果：
一审法院认为，被告邱兵作为房屋的所有权人及出售方，特别是被告邱兵作为外地户口，非福州本地户口，更应当负有全面审查房屋限售情况并向买受人予以说明的义务。故被告邱兵未能于签订房屋买卖合同前确定房屋是否可以上市交易的事由并非不能预见、不能避免、不能克服的情形，不构成不可抗力。因此，被告邱兵应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，就本案合同的实际履行情况，因《存量房买卖合同》中约定的违约金标准过高，且原告薛雪梅作为房屋的买受方，在签订房屋买卖合同时亦应尽到合理的注意义务，其未能全面了解该房屋是否允许上市交易的相关信息，对合同的解除亦应承担一定的责任。故一审法院依法对邱兵应支付给薛雪梅的违约金数额酌情予以减少，将违约金数额酌定为合同总价款4650000元的3%，即139500元。对于原告薛雪梅所主张违约金超过该数额的部分，一审法院不予支持。
二审法院认为，福州市人民政府在2017年3月28日发布《福州市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》，规定非本市五城区户籍居民家庭购买第一套住房，取得不动产证未满2年的，不得上市交易。讼争房屋属于上述通知规定的限售范围，不能上市交易。邱兵作为讼争房屋的产权人和房屋买卖交易的出卖人，其在交易前应确认讼争房屋是否存在限制交易的情形。邱兵在未确认清楚的情况下将讼争房屋出售给薛雪梅，并在合同中作出“不存在限制房产交易的情形”的保证，其应承担违约责任。综合考虑双方的过错程度以及薛雪梅的实际损失，一审判决将违约金标准调整为合同总价款的3%即139500元，较为合理，本院予以维持。
对此案件审判结果，福建明安律师事务所郑淑琼律师表示：根据《民法典》第九百六十二条“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”房产中介作为专业从事居间服务的机构，具有专业的业务能力，对于当地的限购政策信息非常清楚，且具有了解义务，在买卖过程中应当严格审核相关信息、完整如实的向买卖双方披露相关信息和交易风险，应充分尽到告知义务，不得隐瞒任何与交易相关的信息，否则对于所造成的损害应当承当赔偿责任。
不仅如此，对于出卖方而言，其负有审慎义务，买房前应当了解当地政策，在卖房时建立合同关系之前如实告知出售房产的信息及自身基本情况的责任，因此在合同无法履行的情况下不能简单的以“未与买受人交流”或是“不知房屋在限售期”为由而主张免责，而应承当违约责任。
所以，当房屋所有权人通过中介卖限售房，买受人不知情且发生无法过户的情况下，可以向出卖人与中介机构追究违约责任，而未尽到告知义务的中介机构不仅不能收取中介费还要承当相应的赔偿责任。因为买受人亦未尽到合理的注意义务，未对讼争房屋是否允许上市交易进行必要的审查因此也存在过错，所以法院会综合考虑双方的过错程度与实际损失，一般将违约金标准定为合同总价款的3%左右，不大可能完全依据合同约定违约责任进行赔偿。
作为福建明安律师事务所创始人——郑淑琼律师，迄今为止已深耕家事法律领域10年之久，曾先后在福建省内大型律所、全国综合排名前五律师事务所执业。从业期间，代理过一系列典型诉讼与非诉讼家事案件，尤其在婚姻家庭、离婚协商、争取孩子抚养权、遗产继承、房屋争议、财富传承、合同见证等领域拥有丰富的诉讼代理与非诉协调经验和扎实高效的办案技能与实务经验。
针对本次法律案件分享，郑淑琼律师表示：希望通过“精准普法”方式，以身边的真实案例让广大民众对法律有更多的认识与了解，增强对法律意识和风险防范能力，最终能真正拿起法律这把“武器”来保护自身权益不受损害。