因杨某提起本案的基础系其与赵某1之间存在房屋买卖合同关系，双方在合同中明确“该房屋所有权人名义上为赵某1之父赵某3，实际所有权人为赵某1，就此财产，赵某1家庭内部已析产明确”,故杨某有理由相信赵某1有权处置涉案房屋，杨某系善意第三人享有合同请求权。
杨某向一审法院起诉请求：1.请求法院按照《析产书》的约定，将北京市丰台区x号楼x层x号房屋判决登记至赵某1名下；2.判决赵某1履行2003年12月25日其与杨某签订的协议书中的约定，协助杨某将北京市丰台区x号楼x层x号房屋过户至杨某名下；3.赵某1承担本案诉讼费用。赵某1向一审法院反诉请求：1.确认赵某1与杨某于2003年12月25日签订的《协议书》无效并解除；2.杨某腾退并返还北京丰台区x号楼x房屋；3.杨某承担本案全部诉讼费用。杨某与赵某1系姻亲关系。赵某1与赵某2系案外人赵某3与李某婚生子女。李某于2004年4月28日因死亡注销户口。赵某3与案外人李某2于2004年4月29日登记结婚，其二人婚后无子女，后二人于2008年1月16日在北京市昌平区民政局登记离婚，并在《离婚协议书》中约定：“婚后没有共同财产分割问题”。后赵某3未再婚。赵某3于2019年12月18日在北京市因病死亡。赵某3的父母均先于其去世，李某的父母均先于其去世。赵某1、赵某2称，赵某3生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。
1998年8月2日，赵某3、李某、赵某1、赵某2签订《析产书》一份，载明：赵某3、李某夫妻二人，于丰台区x号楼有一两居室（x#),愿将此房分给赵某1、赵某2子女二人。经协商，赵某1愿意拾万元付给赵某2，两居室归赵某1所有，以及如何处理赵某2不再干预。赵某3、李某、赵某1、赵某2分别在落款处签字。
2000年，北京市丰台区房屋土地管理局（售房单位、甲方）与赵某3（购房人，乙方）签订《房改出售直管公有住宅楼房协议书》,约定折合工龄后，由赵某3以成本价购买北京市丰台区x号楼x号房屋（以下简称x号房屋）。2000年2月16日，该房屋取得房屋所有权证（京房权证丰私成字第xxx号）,房屋所有权人登记为赵某3。
2003年12月25日，赵某1与杨某签订《协议书》,约定如下：为了帮助解决杨某住房困难问题，经协商，赵某1同意将其所有的位于北京市丰台区一里二号楼五层二室有偿转让给杨某，双方达成协议如下：一、房屋产权状况：此房产权证为：京房权证丰私成字第xxx号，该房屋所有权人名义上为赵某1之父赵某3，实际所有权人为赵某1，就此财产，赵某1家庭内部已析产明确。二、该房产总价为人民币二十万元整。三、付款方式：考虑到杨某的经济条件，赵某1同意杨某先支付人民币十万元即将上述房产交杨某使用；另外十万元余款在五年内付清，每年可等额或不等额支付；待付清余款后，办理产权过户手续，过户费用双方各分担50%。赵某1、杨某以及见证人杨某亭分别在落款处签字。协议签订后，杨某向赵某1支付10万元首期购房款，赵某1于2004年1月4日出具收条。
杨某自2004年在案涉房屋内居住至今。
原审审理中，各方就以下问题意见如下：
1.关于1998年8月2日《析产书》中10万元是否支付的问题。庭审中，赵某1、第三人赵某2均陈述赵某1未按照《析产书》中的约定向赵某2支付10万元，而向其父赵某3支付了10万元；杨某不予认可，且认为赵某1是否向赵某2支付10万元不影响《析产书》的效力；
2.关于2003年12月25日《协议书》约定的20万元购房款中剩余10万元购房款是否支付的问题。杨某主张由于其爱人帮助赵某1办事，赵某1同意抵扣剩余10万元购房款，并提供录音予以佐证。其中录音9分50秒记录“赵某1：这十万块钱的事就是这么着了，这事我也认……这十万这事我也认这件事……”16分53秒“下一步怎么处理这件事，是怎么善后的事，我呢不做恶人。那个房子给我拿回来，这是第一步。第二，一步，那个20万，那个20万块钱，我认，我给你拿回去，咱们这事井水不犯河水……”20分37秒“十一之前十月一号我还到这来，我拿着二十万你把钥匙给我，这件事结束。”21分00秒“我拿走了啊这件事，你愿意跟我打就打去，我20万我也不给了…..”赵某1在庭审中认可曾为其办事，亦认可该录音的三性，但不认可证明目的，庭后赵某1邮寄质证意见，表示认可录音的真实性，但不认可合法性、关联性及证明目的，其主张从未同意抵扣剩余10万元购房款，现杨某未支付剩余50%房款，属于根本违约，要求确认《协议书》无效并解除。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。关于杨某请求先按照《析产书》的约定，将x号房屋过户登记至赵某1名下，再按照《协议书》的约定，由赵某1协助将x号房屋过户至杨某名下的诉讼请求，赵某1及第三人赵某2在庭审中均陈述赵某1未按照《析产书》中的约定向赵某2支付10万元，故该《析产书》的履行尚存在纠纷，现杨某要求将案涉房屋最终过户到自己名下不具备履行条件，故对其诉讼请求，法院不予支持。关于赵某1要求确认《协议书》无效并解除的反诉请求，杨某与赵某1签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反国家强制性法律规定，依法成立并生效，双方均应遵照执行。杨某主张由于其爱人帮助赵某1办事，赵某1同意抵扣剩余10万元购房款并提供录音等证据材料予以佐证，赵某1虽不认可，但未提交相反证据，且赵某1未能举证证明在提起本案诉讼前曾向杨某追讨过剩余购房款，应承担举证不能的不利后果，故法院认定杨某已经履行了支付购房款的义务。现赵某1要求以杨某未支付剩余购房款为由，确认《协议书》无效并解除，无事实与法律依据，法院不予支持。关于赵某1要求杨某腾退并返还x号房屋的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百六十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回杨某的诉讼请求；二、驳回赵某1的反诉请求。杨某上诉事实及理由：2003年12月25日，杨某与赵某1经协商签订《协议书》,约定赵某1将丰台区x号楼x层x号房屋（京房权证丰私成字第xxx号）有偿转让给杨某，该房屋所有权人名义上为赵某3，实际所有权人为赵某1，就此财产，赵某1家庭内部已析产明确归赵某1所有；房产总价20万元；杨某先支付10万元，赵某1将房屋交杨某使用，另外10万元五年内付清，付清余款后办理产权过户手续，过户费用双方各分担50%。签订协议的同时，赵某1提供1998年8月2日其全部家庭成员包括其父亲赵某3、母亲李某及妹妹赵某2、赵某1四人签字的《析产书》,证明此房屋由赵某3、李某分给赵某1、赵某2子女二人，赵某1支付赵某210万元，房屋归赵某1所有，以后如何处理，赵某2不再干预。赵某1一再保证其对房屋具有实际所有权，家庭内部已经析产归其所有。协议签订后，杨某支付10万元，赵某一2004年1月4日出具收条并将房屋交付杨某，杨某从2004年初入住房屋至今。2005年杨某家人应赵某1要求为其办事，赵某1认可剩余10万元购房款已付清。购房款付清五年后，杨某多次要求赵某1办理过户，赵某1各种理由推托。2022年7月9日，杨某与赵某1约好一起到杨某父亲家中，赵某1告知其父赵某32019年去世，杨某以为赵某1会按约定办理房屋过户，没想到赵某1当场毁约不再履行协议，提出仅退还杨某20万元购房款，并要求杨某于2022年10月1日前搬离房屋的无理要求。而后赵某1再次失联。十九年前的2003年，杨某支付20万元市场价格可购买x号楼x层x号房屋，赵某1本人承诺其家庭内部已析产明确，其具有实际所有权，并与杨某签订协议书、收取购房款、将房屋交付杨某居住，至今已近二十年。双方签订的《协议书》合法有效，赵某1应当依法履行过户手续。不服原审法院判决结果，故提起上诉。赵某1针对杨某的上诉请求辩称，不同意杨某的上诉请求、事实及理由。协议书系家庭内部析产约定，现未能将涉案房屋过户至赵某1名下，该协议书未履行完毕，且已不具备履行的可能，该析产书已作废。赵某1父亲表示要将房屋收回，也未过户给赵某1，故该房屋仍系赵某1父亲名下财产，赵某1父亲并不同意将房屋出售给杨某。赵某2针对杨某的上诉请求辩称，不同意杨某的上诉请求、事实及理由。析产书确实已作废，因涉案房屋仍登记在赵某1父亲名下，且赵某3不同意将房屋出售给杨某；赵某1无权将房屋出售给杨某，故该房屋买卖协议应为无效协议。赵某1上诉事实与理由：赵某1的父亲不同意将涉案房屋出售给杨某，故赵某1存在无权处分的行为，故赵某1与杨某之间的协议书系无效协议，协议无效后，杨某应将其占有的房屋返还。杨某针对赵某1的上诉请求辩称：无权处分并非合同无效的理由，且杨某支付了房款，属于善意取得涉案房屋；现赵某1实质是变更了其原审反诉请求，由解除合同变为确认合同无效，应驳回其上诉请求。赵某2针对赵某1的上诉请求辩称：赵某1将涉案房屋允许杨某使用，侵害了赵某2的利益；赵某1和杨某签订的协议书，损害了赵某2的利益，应该是无效的。本院审理中，杨某提供了证据借条一张，证明向赵某1首付10万元已付清，后又借回1万元写了借条，现该1万元已还，故将借条收回，房款10万元确已付清。赵某1认可上述证据的真实性，但认为杨某应出具收条；赵某2表示不清楚该证据证明的事实。赵某1出具证据1视频资料，证明杨某不顾亲情，多次与赵某1妻子发生争吵，这是赵某1决定收回502房产的情感因素；证据2西城法院调解书，证明赵某1出资一半翻建x街x号、x号房屋；证据3赵某3大学毕业照片，证明赵某3大学毕业；证据4赵某3死亡证明，证明病故于xx公寓，没有居住在涉案房屋；证据5x商店的工商登记及品牌，证明杨某亭在赵某1出资翻建的x街x号、x号房屋经营，现由杨某经营。杨某不认可证据1的真实性，认为视频存在剪辑，不认可证明目的和关联性，杨某亭是否有遗嘱以及遗嘱是否有效，都属于另案继承诉讼中的事实，与本案无关。认可证据2的真实性，不认可证明目的和关联性；证据3照片与本案没有任何的关联；证据4与本案没有关联，赵某3实际上也清楚x号在2003年就已经卖给了杨某，也印证了赵某1是x号的实际权利人。证据5与本案没有关联，不认可证明目的。赵某2认可上述证据的真实性及证明目的。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，因杨某提起本案的基础系其与赵某1之间存在房屋买卖合同关系，双方合同有效且杨某已履行完毕其合同义务，继而杨某有权利要求赵某1按合同约定履行其义务。首先，双方在合同中已明确“该房屋所有权人名义上为赵某1之父赵某3，实际所有权人为赵某1，就此财产，赵某1家庭内部已析产明确”,故杨某有理由相信赵某1有权处置涉案房屋。其次，杨某已按合同约定全额支付了购房款，其合同义务已履行完毕，赵某1亦按合同约定向杨某交付了涉案房屋。现赵某1应按合同约定，履行将房屋过户给杨某的义务，故杨某要求赵某1履行合同义务符合合同约定，有事实及法律依据。赵某1所称析产协议无法履行并无事实依据，现涉案房屋登记在其父赵某3名下，赵某3继承人为赵某1及赵某2，并无其他继承人。赵某1与赵某2均在析产协议上签字确认，双方应按该协议履行各自义务，赵某2应协助赵某1办理涉案房屋更名手续。赵某1与赵某2明知涉案房屋已出售给杨某，但均不同意完成向杨某过户的义务，且其二人在原审庭审中所持无法办理过户的原因系“赵某1未按照《析产书》中的约定向赵某2支付10万元，故该《析产书》的履行尚存在纠纷，无法履行《析产书》为由”,但该无法履行的理由并非因客观障碍或不可抗力而不能，故本院对赵某1、赵某2二人所持《析产书》存在纠纷不能履行的意见不能予以采纳；其二人所持析产协议无法履行，不能对抗杨某系善意第三人而享有的合同请求权。现析产书权利义务约定明确，在赵某3及李某均已去世的情形下，赵某1与赵某2应按析产协议约定履行相应义务，其二人作为赵某3及李某的继承人，应将涉案房屋过户至赵某1名下。赵某1应履行其与杨某的合同义务，将涉案房屋过户至杨某名下。原审法院认为析产书无法履行的意见欠妥，本院予以调整。赵某1主张其无权处分赵某3该房产而导致协议无效的理由，并无事实及法律依据，本院对其上诉理由不予采纳，对其上诉请求不予支持。综上所述，杨某的上诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。赵某1的上诉请求无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零八条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销北京市丰台区人民法院（2022）京0106民初18833号民事判决书；二、赵某2协助赵某1将北京市丰台区x号楼x层x号房屋所有权登记至赵某1名下（过户产生相关税费由赵某1负担）;三、赵某1协助杨某将北京市丰台区x号楼x层x号房屋过户至杨某名下（过户产生的相关税费由杨某负担）;（2023）京02民终5235号 房屋买卖合同纠纷