父母一方先去世，未留下遗嘱，后去世一方在临死前通过一纸合同将房产以买卖方式过户给其中一个子女，其他子女在父母都去世时竟意外发现房产证上登记的名字系自己的兄弟，该买卖合同是否有效？未分割到遗产的子女一方该如何维权？
案例导入：
杨某与苏某系夫妻关系，杨某贤、杨某静系二人之女，杨非系二人之子，2009年5月3日苏某去世，2020年2月16日杨某去世。
北京市宣武区某房屋以及北京市西城区某房屋元登记在杨某名下，经调查该两套房屋系杨某与苏某婚姻关系存续期间购买，系二人夫妻共同财产。
2010年11月及2012年10月，杨非与杨某分别就案涉两套房屋签订《存量房屋买卖合同》，并于合同签订之日办理了过户手续，过户至杨非名下。
杨某贤、杨某静认为杨某与杨非在明知案涉房屋处于共有状况下，未通知其也未经其同意，恶意串通私下转让案涉房屋的行为已损害了其法定继承人的合法权益，该转让行为无效，故诉至法院。
法院观点：
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。案涉两套房屋最初虽登记在杨某名下，但实际上应为杨某与苏某的夫妻共同财产，庭审中双方当事人对此亦不持异议。故在苏某去世后，苏某对该两套房屋所享有的份额作为遗产应由其继承人依法继承。杨某和杨非在签订案涉两份《存量房屋买卖合同》时，明知杨某贤、杨某静系苏某的法定继承人却未通知其，擅自通过房屋买卖的形式变更了所有权登记。该行为明显侵犯了杨某贤、杨某静的合法权益，故杨某贤、杨某静现起诉要求确认案涉两份《存量房屋买卖合同》无效之诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。
法律规定被继承人死亡后，其死亡时遗留的个人合法财产作为遗产继承，在被继承人未订立遗赠抚养协议或者遗嘱的情况下，按照法定继承处理。法定继承中，遗产处于法定继承人共同共有，在未有继承人明确表示放弃继承的情况下，遗产系法定继承人共同共有。本案中苏某去世，其未订立遗赠扶养协议或者遗嘱，且未有继承人放弃遗产，其个人遗产在分割前应由杨某、杨非、杨某贤、杨某静共有。杨某作为房屋部分所有权人，将房屋通过买卖合同方式出售给杨非，构成无权处分，现杨非虽已办理不动产转移登记，但其与杨某明知该遗产存在其他法定继承人，故杨非之行为不构成善意取得，另案涉房屋系杨某与苏某共同共有，而非按份共有，且杨某处分的是全部房屋，故双方买卖合同应属无效。
郑淑琼
2025年1月22日