居住权是《民法典》规定的用益物权的一种，而用益物权是让人们有支配物品使用价值的权利，即居住权是我们对别人房子享有的权利。居住权人的合法居住权益限制了房屋所有人无法在未经同意的情况下将房屋出租，使居住权人无法居住。本案中顾某甲作为房屋所有权人，其与顾某某、顾某乙、顾某丙签订的《人民调解协议书》中就案涉房屋设立了居住权，即顾某某享有案涉房屋三年的居住权益。后顾某甲将案涉房屋出租，致使顾某某无法居住，顾某某起诉要求恢复居住权益，实则关键在于居住权益与租赁权发生冲突时，如何确定履行顺位？
案例导入：
顾某某与薛某系夫妻关系，二人育有一子二女，分别为长子顾某甲，长女顾某乙，次女顾某丙。顾某某于xx房屋居住数十年，该房屋登记在顾某甲名下。
2019年6月10日，经无锡县某社区居民委员会人民调解委员会调解，顾某某与三个子女签订《人民调解协议书》，约定：顾某某现居住于案涉房屋，协议生效三年后吃住由顾某甲负责（同吃同住）；顾某乙、顾某丙负责经常看望父母和生活的洗漱，当父母身体条件有护理要求时，由顾某甲、顾某乙、顾某丙轮流护理（也包括在本协议生效之日三年内）。对于上述协议，调解员表示：签订协议时，顾某某与租客共同居住在案涉房屋内，当时约定顾某某继续住在该房屋内，该房屋一年租金几万元，这样三年内居住就不需要其他子女费心了，三年后吃住由顾某甲负责。
2021年因房屋征收问题，顾某某与顾某甲产生矛盾。2021年7月14日。顾某甲未经顾某某同意将案涉房屋门锁锁住致顾某某无法继续居住于该房屋内，2021年8月，顾某甲将案涉房屋出租给案外人，此后亦未探望、照料顾某某。
故顾某某诉至法院，要求恢复其在案涉房屋的居住权益。
法院观点：
赡养父母是子女的法定义务。顾某某、顾某甲、顾某乙、顾某丙经人民调解委员会调解达成的调解协议具有法律约束力，协议对赡养义务的履行进行了约定，各方应予遵守。协议约定顾某甲负责顾某某的居住，虽未明确约定协议生效后三年内的居住场所，但结合协议第三条第二、三、四款内容及协议签订后顾某某的居住情况，出具该协议的调解员所述各方约定三年内由顾某某继续居住于××号房屋内具备合理性，一审中双方对此亦无异议。则顾某某、顾某甲已就调解协议生效后三年内××房屋由顾某某占有、使用进行了约定，而后顾某甲单方将该房屋出租的行为缺乏相应处分权利。现距离协议生效尚不足三年，顾某某起诉要求居住于××房屋内，顾某甲应予配合，与承租人妥善处理租赁事宜并将房屋交付给顾某某居住。顾某甲以其为房屋所有权人进行抗辩、主张应由三子女轮流负责居住与协议约定不符，一审法院不予支持。对于协议生效三年后即2022年6月11日起顾某某的居住问题，根据协议约定顾某甲应与顾某某同吃同住，故届时顾某甲是否继续居住于××房屋内宜由顾某某、顾某甲协商处理。
根据法律规定，当事人仅订立居住权合同，未进行居住权登记的，仅产生债权效力，那么同为债权的居住权益与租赁权发生冲突时如何确定履行顺位，现有法律未有明确规定，基于上述案例，笔者认为居住权合同先于租赁合同成立并生效的，房屋所有权人应优先履行居住权合同。本案中顾某甲作为子女本就有赡养父母的义务，且双方此前签订的协议已明确顾某某享有案涉房屋三年居住权益，在双方约定在先的情况下，顾某某的居住问题未得到保障显然有悖公序良俗，故应优先履行居住权合同。其次本案中发生于民法典施行前，在未有居住权规定的情形下，顾某某无法进行登记，但顾某某已长期占有、使用案涉房屋，可以认定其行为具备公示性，应可以对抗后设立的租赁权。
郑淑琼
2025年4月17日