目前房屋很多通过司法拍卖进行。价格优势使得购买法拍房的人越来越多，但法拍房限售问题却引发了不少纠纷。
所谓限售指房屋所有权人在取得不动产权证后满一定年限才可将该房屋进行买卖、赠与、以房抵债、互换等行为。各地对于年限规定不同且法拍房是否纳入限售房的规定亦不一致。以福州地区为例，根据福州市不动产登记和交易中心文件可知，福州市法拍房也受限售约束。设若业主在限售期内通过中介机构卖房，与不知情买家签订买卖合同而导致房屋无法过户，该合同效力如何，若是合法有效买受人又该如何维护权益呢？
一、参考案例：（2020）桂02民终3719号
桂林中院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当严格按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《房地产买卖及居间合约》是双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。
根据双方提交的证据及庭上发表的意见显示，蒋某丽、某某公司及某某公司三者在与吴某就案涉房屋达成买卖合意之前，就知晓或应当知晓该案涉房屋当时的全部限售情况，即：1、权利人为蒋某丽的不动产证书获证不满两年且案涉房屋并非蒋某丽唯一住房；2、该房屋存在预抵押登记。而蒋某丽、某某公司、某某公司提交的证据均不足以证明在吴某有意购买案涉房屋至签订案涉《房地产买卖及居间合约》当天，蒋某丽、某某公司、某某公司对以上两点房屋限售情况对吴某进行了充分和完全的披露。吴某查看的案涉房屋查档信息内容亦无法看出除了存在预抵押登记之外的限售情况存在。根据吴某与某某公司员工肖某微信聊天记录显示，直至2019年12月29日，某某公司才首次披露案涉房屋的全部限售情况。且经法庭询问，至今该案涉房屋仍然处于上述两点限售状态下，仍无法进行正常的房屋过户。房屋买卖作为日常生活中较为特殊和重要的买卖类型，作为卖方的蒋某丽更应当负有在与吴某建立合同关系之前如实告知出售房产的信息及自身基本情况的责任，且从双方约定来看也确实违反了中的第一条第6项及第四条第2项。蒋某丽主张某某公司及某某公司亦存在过错并不能当然的免除自身作为出卖人的审慎义务。另，某某公司作为基于对房屋交易政策和过程的熟知从而通过为买卖双方提供居间服务从而获取一定利益的房屋中介服务机构，应当对案涉房屋是否能正常交易过户及限售政策的披露均具有如实向买卖双方进行及时而全面的告知义务，而某某公司并未提交相应证据对此加以证实。故该院认定蒋某丽及某某公司均存在《房地产买卖及居间合约》约定条款内的违约行为。
二、参考案例：（2018）闽01民终7218号
一审法院认为，被告邱兵作为房屋的所有权人及出售方，特别是被告邱兵作为外地户口，非福州本地户口，更应当负有全面审查房屋限售情况并向买受人予以说明的义务。故被告邱兵未能于签订房屋买卖合同前确定房屋是否可以上市交易的事由并非不能预见、不能避免、不能克服的情形，不构成不可抗力。因此，被告邱兵应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，就本案合同的实际履行情况，因《存量房买卖合同》中约定的违约金标准过高，且原告薛雪梅作为房屋的买受方，在签订房屋买卖合同时亦应尽到合理的注意义务，其未能全面了解该房屋是否允许上市交易的相关信息，对合同的解除亦应承担一定的责任。故一审法院依法对邱兵应支付给薛雪梅的违约金数额酌情予以减少，将违约金数额酌定为合同总价款4650000元的3%，即139500元。对于原告薛雪梅所主张违约金超过该数额的部分，一审法院不予支持。
二审法院认为，福州市人民政府在2017年3月28日发布《福州市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》，规定非本市五城区户籍居民家庭购买第一套住房，取得不动产证未满2年的，不得上市交易。讼争房屋属于上述通知规定的限售范围，不能上市交易。邱兵作为讼争房屋的产权人和房屋买卖交易的出卖人，其在交易前应确认讼争房屋是否存在限制交易的情形。邱兵在未确认清楚的情况下将讼争房屋出售给薛雪梅，并在合同中作出“不存在限制房产交易的情形”的保证，其应承担违约责任。综合考虑双方的过错程度以及薛雪梅的实际损失，一审判决将违约金标准调整为合同总价款的3%即139500元，较为合理，本院予以维持。
同时，根据《房地产经纪管理办法》第二十一条规定“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格； （四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。”《民法典》第九百六十二条“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”
房产中介作为专业从事居间服务的机构，具有专业业务能力，对于当地的限购政策信息非常清楚，且具有了解义务，在买卖过程中应当严格审核相关信息、完整如实的向买卖双方披露相关信息和交易风险，应充分尽到告知义务，不得隐瞒任何与交易相关的信息，否则对于所造成的损害应当承当赔偿责任。
综上可知，对于出卖方而言，其负有审慎义务，买房前应当了解当地政策，在卖房时建立合同关系之前如实告知出售房产的信息及自身基本情况的责任，因此在合同无法履行的情况下不能简单的以“未与买受人交流”或是“不知房屋在限售期”为由而主张免责，而应承当违约责任。所以，当房屋所有权人通过中介卖限售房，买受人不知情且发生无法过户的情况下，可以向出卖人与中介机构追究违约责任，而未尽到告知义务的中介机构不仅不能收取中介费还要承当相应的赔偿责任。因为买受人亦未尽到合理的注意义务，未对讼争房屋是否允许上市交易进行必要的审查因此也存在过错，所以法院会综合考虑双方的过错程度与实际损失，一般将违约金标准定为合同总价款的3%
房屋买卖是人生中一大事，涉及金额大，在遇到上述情况时应当拿起法律的武器积极维护自身合法权益。