俗话说“拆字一圈，身价万千”拆迁补偿款的归属历来容易引起纠纷，作为一名专业的福州房产律师，笔者才接受咨询的过程中曾遇到过一种情况，房屋买卖合同已经签署单位办理过户登记，该拆迁补偿款应归谁所有呢？结合本文将结合最高院案例来进行分析讨论。
案情简介：
秦某孝（买方）与孙某国（卖方）于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，合同签订后，秦某孝履行了付款义务，孙某国履行了合同中约定的房屋、土地以及23份房屋产权证的交付义务。但是双方一直未办理过户手续，2014年系争房产纳入拆迁范围，双方及拆迁补偿款归属发生争议。
一审法院观点：
法院认为，本案双方争议的主要焦点有:一、秦某孝与孙某国于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，秦某孝虽然与孙某国签订了《房屋买卖合同》，并按照合同的约定向孙某国交清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故秦某孝对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则秦某孝已无法取得所购房屋的产权。孙某国作为涉案房屋登记的所有权人，与第三人张某勤一起与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。在一定意义上而言，孙某国在该协议中的合同权利即为其出卖给秦某孝的房屋及土地使用权的对价。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，孙某国在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至秦某孝名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，秦某孝可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款，现因孙某国亦尚未实际领取拆迁补偿款，则秦某孝请求确认其享有上述征收补偿协议中孙某国所出卖给秦某孝的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。秦某孝在庭审中明确其主张的拆迁补偿款项系按照上述拆迁协议中孙某国所享有的合同权益作为依据，故本案拆迁协议所指向的有证部分房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用，理应由秦某孝和第三人张某勤共同享有，各占50%的份额，孙某国因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。
再审最高院观点：
关于本案当事人之间诉争的无证房屋征收补偿费用应如何分配问题。孙某国、秦某孝均认可双方签订的《房屋买卖合同》，双方对依据该合同交付的有产权证的房屋及土地部分并无争议，争议焦点是涉案无产权证明的房产因政府征收行为而支付的补偿款归属问题。该无证房产位于双方签订《房屋买卖合同》涉及的原南川市食品公司肉联厂所属资产范围内。2009年7月2日，孙某国、秦某孝与第三人张某勤、案外人时XX四方签订的《协议书》约定，孙某国于2008年6月3日将原南川市食品公司肉联厂资产的全部土地和房屋中其所有的份额转让给秦某孝，该厂资产中的房屋、土地归张某勤和秦某孝共同所有，各占50%，孙某国就该厂资产不再享有任何权利和承担任何义务，秦某孝和张某勤共同所有房屋、土地租金收益，并各占50%。上述《房屋买卖合同》和《协议书》虽未明确孙某国转让的原南川市食品公司肉联厂资产是否包括诉争的无证房产，但结合孙某国自2009年向秦某孝交付后，再未对涉案南川市食品公司肉联厂任何房屋及土地进行占有、使用或者管理维护的事实，应当认定孙某国与秦某孝之间具有流转该无证房产的意思表示，并且已实际交付，秦某孝自2009年起已经与第三人张某勤实际占有和使用该无证房产。一审判决对此焦点问题的认定和处理符合法律规定，应予维持。
综上案例可知，虽然根据《民法典》第二百零八条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”但对于不动产的拆迁权益并非完全按照不动产登记而进行，即使未过户的房屋已经被拆迁，只要房屋买卖合同合法有效，依然可以通过继受房屋拆迁款或安置房屋等替代价值的方式来履行合同。