作为一名专业的福州房产律师，笔者近日在办案过程中遇到过一种情况：银行、出卖人、买受人三方在《个人购房担保借款合同》中未明确约定出卖方阶段性保证期间，但约定“阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止”后买受人以所购房屋为该房贷款设立预告抵押并依法进行登记，所购房屋完成首次登记，符合办理房地产权属证书及抵押登记证书条件但未办理，后买受人未按时偿还贷款。此种情况下出卖方的阶段性保证期间是否结束？是否应承担连带保证责任？
参考案例一：（2021）闽01民终6274号民事判决
案情简介：2018年10月17日，农业银行与史某、A公司签署了《个人购房担保借款合同》，合同约定：史某向农行华林支行借款1970000元；用于购房；并对利息及还款方式、年限及违约责任进行约定；上述合同项下的借款采用抵押担保加阶段性保证。合同另约定：史某以其所购房屋为上述合同项下债务提供抵押担保。双方办理预购商品房抵押权预告登记。合同还约定：阶段性保证人A公司自借款发放之日起，至史某取得房地产权属证书，并办妥以农业银行抵押权人的抵押登记手续阶段为史某的债务承担连带保证责任，上述合同签订后，农行依约向史某发放借款1970000元；但史某未能按照合同约定按时归还借款本息，已构成违约。农行要求A公司承担保证责任。
一审福州市鼓楼法院观点：史某在《个人购房担保借款合同》中以其所购的房屋为其在合同项下所有债务提供抵押担保并办理了抵押预告登记。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，……经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”现案涉房屋已于2020年8月31日完成首次登记，且不存在预告登记失效的情形，本院认定农业银行华林支行对案涉房屋的抵押权自预告登记之日起即设立，农业银行华林支行对案涉房屋享有优先受偿权。故对于农业银行华林支行主张对抵押房产折价或拍卖、变卖所得款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。
A公司在《个人购房担保借款合同》中自愿为史某的上述债务提供阶段性保证担保，约定A公司自借款发放之日起至史某取得房地产权属证书，并办妥以农业银行抵押权人的抵押登记手续止，为史某的债务承担连带保证责任。依据合同约定，A公司承担的阶段性保证担保责任截止至史某取得房地产权属证书，并办妥以农业银行抵押权人的抵押登记手续。现史某并未取得房地产权属证书，亦未办理抵押登记手续，A公司的阶段性保证担保责任并未终止，故A公司有关农业银行华林支行已取得抵押权其就无需承担保证责任的答辩意见本院不予支持。
关于史某在上述合同项下的债务，存在物的担保与人的保证问题。依据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条的规定，被担保债权同时存在物保和人保的，在没有约定或约定不明确的情形下，债务人自己提供物保的，债权人应优先就物保实现债权。即债务人自己提供的物保优先于人保实现的规定可由当事人意思自治进行约定排除。本案中各方当事人签订的《个人购房担保借款合同》中明确约定“本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权”，故对于农业银行华林支行在主张了案涉房产承担担保责任的同时主张由A公司承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
二审福州中院观点：案涉房产已于2020年8月31日办理了建筑物所有权首次登记。A公司于2020年12月25日将产权办理通知函邮寄送达给史某。
本案二审争议焦点是在讼争房产已完成房屋产权初始登记，银行抵押权自预告登记之日起已经设立的情况下，开发商的保证担保责任是否应当免除。
本院认为，史某以其名下的所购房产为本案债务设立预告抵押并依法进行了登记，根据查明事实，本案讼争房产已完成房屋产权初始登记，且未发现其他不具备办理抵押登记条件的情形，一审法院根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第五十二条之规定，认定农业银行华林支行对讼争房产的抵押权自预告登记之日起即设立，有权以该房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿其债权，适用法律正确。
至于开发商A公司的保证担保责任是否应当免除的问题。案涉《个人购房担保借款合同》签订于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》施行前，此时，关于抵押权预告登记是否具有抵押权正式登记的效力以及抵押权的设立时间问题，法律没有明确规定银行为保障其权利，通常会在出发按揭贷款合同中约定开发商的阶段性保证截止至讼争房产的抵押登记手续办理完毕之日止，其合同目的在于督促开发商尽早履行办理产权初始登记的义务，以便银行的抵押权可以尽早设立，抵押权设立后，银行依法享有对房产处置价款的优先权，开发商的阶段性保证责任也因此免除。即开发商的保证担保与讼争房产的抵押担保应当是非此即彼的关系。现根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第五十二条之规定，农业银行华林支行的抵押权自预告登记之日起设立，其有权以案涉房屋处置所得价款优先受偿债权，农业银行华林支行签订合同的目的已经实现。此时，因买受人史某怠于履行办证义务而让开发商继续承担保证责任，与合同目的不符，也加重了开发商的保证责任，有违公平。故，本案不应再拘泥于《个人购房担保借款合同》的字面意思，应从合同本意出发予以理解，并对A公司的连带担保责任予以免除。一审法院判令A公司继续承担连带担保责任有误，本院予以纠正。
参考案例二：（2021）闽0102民初8528号
关于B公司是否对案涉债务承担阶段性连带保证责任问题。《个人购房借款/担保合同》约定B公司的阶段性保证责任期间止于林某取得房产的《房屋所有权证》并办妥以贷款银行为抵押权人的他项权证时，据此，保证期间终止的时间节点为抵押权设立之时，现本院依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条规定，认定房产的抵押权于预告抵押登记之日即2013年7月10日设立，阶段性保证责任的保证期间已经届满，故本院对工商银行要求B公司对案涉债务承担连带保证的诉请不予支持。被告林某未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。
综上案例可知，在商品房买卖中，出卖方的阶段性保证责任在没有明确的时长约定下应结合阶段性保证的根本目的，在银行实际取得对于买受者房屋的抵押权时阶段性保证责任目的达成，出卖方阶段性保证期间结束，并不再对买受人的贷款承担连带保证责任，而非单纯一味的依不公平合同约定。