作为一名专业的福州房产律师，笔者在接受咨询的过程中经常会遇到一个问题：开发商逾期交房，购房者想解除合同，但又担心房贷还款问题，今日笔者结合最高院判例对此情况下的房贷清偿进行讨论。
案情简介：
2015年王某诚与A公司签订《商品房预售合同》，购买A公司开发的西宁市一商业用房，交付时间为2015年10月30日前。王某诚付清首付后，剩余7397万元按揭贷款。
2015年，王某诚、王某博、王某宝与建行青海分行、A公司签订《借款合同》，约定：王某诚等三人向建行青海分行借款7397万元，抵押财产为案涉商业用房。同日，王某诚与建行青海分行、A公司签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》（以下简称《抵押合同》），约定：王某诚以其购买的案涉房产为前述贷款提供抵押担保；A公司应按预售合同约定期限向王某诚交房，交房时须经建行青海分行书面同意；A公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，A公司应代替王某诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。
后王某诚向A公司支付73983124元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向A公司支付7397万元。
后经法院判决前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，王某诚尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。后建行青海分行诉请法院要求王某诚、A公司共同偿还剩余借款本息。
一审西宁中院观点：
本案纠纷的起因在于A公司未按照约定向购房人王某诚交付所购房屋，致使《商品房预售合同》因A公司的违约行为而被解除。随之，导致贷款人建行青海分行与借款人王某诚、王某博、王某宝、保证人A公司签订的《个人住房(商业用房）借款合同》、建行青海分行与王某诚、A公司签订的《房地产抵押合同》因合同目的无法实现而被解除，上述合同的解除不能归责于被告。其次本案诉争的标的是建行青海分行发放的73970000元贷款，根据借款人王某诚委托，该笔贷款已经由建行青海分行汇入A公司账户，因所涉合同目的无法实现，收款人A公司继续占有该贷款无法律与合同依据，理应将贷款本息如数返还给建行青海分行，让被告与A公司共同承担还款责任,就意味着A公司有可能继续占有、使用借款，显然不妥。再次根据最高人民法院生效判决，已确定由A公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任，并明确认定抵押物属于在建工程，没有办理产权证，实际上的抵押人是A公司，应理解为建行青海分行对A公司在建商业用房享有抵押权。建行青海分行应当选择先行申请强制执行A公司财产，特别是在A公司无其他财产可供执行时，建行青海分行仍享有对抵押物优先受偿权，抵押物变现能够满足债权，建行青海分行就无需另案起诉王某诚、王某博、王某宝。第四虽然王某诚、王某博、王某宝与建行青海分行签订的《个人住房（商品用房）借款合同》第十九条约定，贷款人与借款人的借贷关系解除的，若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。但本案关联案件青海省高级人民法院（2017)青民初13号、最高人民法院（2017)最高法民终683号诉讼阶段、本案诉讼阶段都应视为建行青海分行不间断在向王某诚、王某博、王某宝及A公司主张债权，不会因为诉讼时效影响诉权。建行青海分行应根据最高人民法院(2017)最高法民终683号生效民事判决书执行情况、未偿还部分具体损失，再选择是否向借款人王某诚、王某博、王某宝主张承担补充还款责任。最后建行青海分行向王某诚、王某博、王某宝个人办理巨额按揭贷款，从风险防范角度，应严格对借款人、开发商信用状况贷前调查、贷中审查、贷后管理。在担保方式选择上，应当对抵押物全面彻底审查。按揭贷款是一种相对低风险贷款，本质上属于抵押贷款。根据建行青海分行与王某诚、A公司签订的《房地产抵押合同》载明抵押物评估价值为147953124元，鉴于《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》被解除根本原因在于A公司违约而致；鉴于贷款实际收取方为A公司；鉴于A公司为借款保证人；鉴于生效判决确认了A公司的还款责任，并明确了抵押物的抵押人是A公司，本案中建行青海分行回避A公司的还款责任，回避抵押物处置变现，回避申请强制执行A公司，直接向借款人王某诚、王某博、王某宝主张与A公司共同承担剩余全部借款本息，存在补救措施不当，亦不能排除建行青海分行与A公司恶意串通的可能，如果单独要求借款人承担共同还款责任，不仅与生效判决和商品房买卖合同司法解释精神相悖，而且是无限扩大借款人责任。故王某诚等三被告承担责任的前提是建行青海分行在穷尽对A公司的救济方式仍不能受偿，但建行青海分行怠于向A公司行使权利，故其在本案中的主张不能成立，本院不予支持。
二审青海省高院观点：
本院认为，2015年8月12日，王某诚与A公司签订《商品房买卖合同》。2015年8月14日，王某诚、王某博、王某宝与建行青海分行签订《借款合同》。上述案涉当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同，建行青海分行与王某诚、王某博、王某宝因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系。王某诚与A公司因签订《商品房预售合同》形成买卖商品房民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。从最高人民法院（2017）最高法民终683号判决对《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的引用来看，作为商品房出卖人的A公司将其受到王某诚购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房者王某诚委托A公司向建行青海分行归还贷款本息，A公司所还款项就是购房人王某诚的还款，故王某诚作为借款合同主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被生效判决解除后，A公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王某诚的贷款本息，王某诚、王某博、王某宝对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王某诚作为A公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权力的行为，造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王某诚、王某博、王某宝承担偿还贷款本息，并不违反法律规定,也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定，本院予以支持。一审认定王某诚、王某博、王某宝承担补充还款责任错误。王某诚、王某博、王某宝承担偿还贷款责任后，并不影响其向A公司主张返还权利。因生效判决已判令A公司向建行青海分行返还贷款本息，其再主张A公司与王某诚、王某博、王某宝共同承担还款责任属重复起诉，本院不予支持。本案审理期间，王某诚、王某博、王某宝当庭对建行青海分行主张偿还贷款58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率6.215%计算资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止及律师代理费466876.2元认可并无异议，本院予以确认。综上，建行青海分行的部分上诉请求有事实和合同依据，本院予以支持。
最高院观点：第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因A公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人A公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王某诚等三人不负有返还义务。
第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王某诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王某诚等三人不具有拘束力。
第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某诚等三人支付房款，A公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王某诚等三人所贷款项直接支付给A公司，A公司实际用款。王某诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王某诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因A公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：A公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对A公司、王某诚等三人的债权；王某诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
综上，建行青海分行请求王某诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王某诚等三人承担。
上述案例中，A公司、建行青海分行与王某诚签订的三方《抵押合同》中已明确约定“A公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，A公司应代替王某诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。”虽然该合同已被撤销，但不论从其签订《抵押合同》时的根本意愿出发还是按照法律规定从款项实际使用人及公平原则的角度出发出发，可知因开发商过错延期交房导致合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。