《老年人权益保障法》规定赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要，也强调了赡养义务为物质赡养和精神赡养并重。同时规定，赡养人应当妥善安排老年人的住房。老孙虽将涉案房屋赠与给小孙，但老孙自涉案房屋购置至今一直居住于涉案房屋内，涉案房屋为老孙唯一住房。小孙却将涉案房屋另行出售，导致老孙可能面临无房可住的境况。虽小孙表示可以在同小区给老孙租房居住，但老孙长期在涉案房屋中居住生活，已经习惯其居住环境，且租房将面临较大不确定性，老孙不同意搬至租赁房屋居住具有合理性。小孙擅自将涉案房屋出售，未能妥善安排老年人的住房，该行为侵害老孙的合法权益，未尽到其作为受赠人应尽到的赡养义务，老孙有权撤销对小孙的房屋赠与。1、撤销老孙与小孙之间关于北京市东城区2201房屋的赠与合同；老孙与曹某于1982年4月7日登记结婚，1983年9月15日育有一女小孙。2006年老孙与曹某在民政局办理离婚登记。但老孙、小孙及曹某均表示三人仍共同生活。2012年1月11日，老孙与李某结婚。2012年2月7日，老孙与李某育有一女。2012年8月18日，老孙与李某在民政局办理离婚登记，双方在《离婚协议书》中约定，“女方自愿提出离婚，双方协议离婚，女儿由女方抚养，双方名下的所有财产归女儿所有。因女儿还小，男方现有工资卡全部金额归女儿使用。（下方手写7-8000元）年底前收入或奖金不再投资，归女儿使用。男方所有财产收入由女儿继承（后手写至抚养成人）。”2013年2月18日，老孙与曹某复婚。2016年4月，老孙与曹某因争吵分居。2018年2月2日，曹某起诉老孙离婚。2018年12月29日，法院终审判决双方离婚。
2011年4月9日，老孙与开发商订立购买涉案房屋的《北京市商品房现房买卖合同》，约定老孙需于2011年4月9日前一次性付清房款3722000元，于2011年4月11日前一次性付清房款5000000元。在同日签署的《家庭购房申请表》中，购房人姓名显示为老孙，其他家庭成员信息显示曹某为购房人妻子，并附有二人1982年的结婚证复印件一份。2011年4月9日，显示老孙交纳涉案房屋契税。2011年4月11日，开发商向老孙出具发票，显示涉案房屋购房款共计8722000元。涉案房屋于2012年12月21日登记在老孙名下，建筑面积206.97平方米。2013年3月8日，老孙、小孙订立《存量房屋买卖合同》，老孙将涉案房屋出售给小孙，成交价格556.4万元。合同中有关付款方式、房屋交付、违约责任、权属登记等条款均没有明确约定。当日，显示小孙支付涉案房屋过户所需要的税费。2013年3月11日，涉案房屋登记为小孙单独所有。
2019年8月13日，老孙在法院起诉小孙确认合同无效纠纷一案，要求确认双方于2013年3月8日签订的存量房屋买卖合同无效，小孙配合将涉案房屋转移登记至老孙名下。依法追加曹某、李某、小女儿作为第三人参加诉讼。经审理，老孙主张双方存在代持关系，但“代持”并非一种明确的法律关系，不动产物权仍以登记作为公示权利人的方式，现老孙未提交证据证明老孙系借用小孙名义实现对涉案房屋的所有权，因老孙提出为满足购房政策、因负担个人债务而转移财产等理由，均缺乏因果关系方面的合理性，故法院对老孙主张双方系代持关系，不予采信。应当认定老孙与小孙之间不存在真正的房屋买卖行为，而是形成了赠与合同法律关系。老孙原系涉案房屋的所有权人，其于2013年3月8日以房屋买卖的方式将涉案房屋转移登记至小孙名下，且已经办理完毕产权过户登记手续，可以认定双方之间的赠与合同关系真实有效，并已履行完毕。老孙以双方订立的存量房屋买卖合同并非双方真实意思为由，主张认定合同无效，并由小孙配合办理转移登记手续的诉讼请求，依据不足，不予支持。于2019年12月23日作出（2019）京0101民初XXXX号民事判决书，判决驳回了老孙的全部诉讼请求。老孙不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院于2020年9月30日作出（2020）京02民终XXXX号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
在（2019）京0101民初XXXX号案件审理过程中，小孙曾提交了工商银行卡交易流水、曹某工商银行卡、中信银行存折、《证明》，证明小孙及曹某针对涉案房屋出资约300余万元。经质证，老孙否认《证明》的真实性，虽认可其他证据的真实性，但否认证明目的，并称其将办理购房事宜交由小孙及曹某，因资金周转问题由曹某先行支付购房款，但老孙已经将购房款全部支付给曹某，同时购买房屋时老孙与曹某系非婚状态，即使有钱款往来也属于债权债务关系。对此老孙出示曹某个人客户账户情况表，证明2011年8月26日老孙向曹某汇款400万元。经质证，小孙及曹某均认可该证据的真实性，小孙称该证据仅能证明老孙与曹某有财务往来，但是无法证明该款项系购房款且已经支付给小孙，且金额也无法对应。曹某认可收到上述款项，但不认可已经支付给小孙，称双方虽然处于离异状态，但钱款往来频繁，无法回忆起上述款项用途。李某与小女儿否认小孙提交的上述证据。就为何老孙购买涉案房屋时，将双方已不存在夫妻关系的曹某登记于《家庭购房申请表》，老孙在该案件审理中解释称当时是小孙办理的购房手续，小孙不清楚父母于2006年离婚的情况，所以填写了曹某的信息，并由老孙确认签字。小孙及曹某对此不予认可，称该记录恰能证明三人以家庭财产为小孙购买房屋。
2021年9月5日，小孙将涉案房屋出售给案外人景某。老孙已另案起诉要求确认小孙和景某之间的买卖合同无效，该案件目前尚在审理过程中。另，庭审中老孙、小孙均认可自涉案房屋购买后至今老孙一直居住于涉案房屋中。
庭审中，小孙提交医院诊断证明、照片等证据，证明老孙侮辱小孙并且家暴致使小孙受伤，给小孙心理造成严重伤害。老孙认可上述证据真实性，并称因为小孙将涉案房屋出售才动手打了小孙，但没有家暴和侮辱。小孙表示涉案房屋出售后还主动找中介公司为老孙租房居住，小孙当庭也表示可以为老孙在同小区租房居住，因为双方矛盾激烈，无法一起居住，所以要分开居住。
一审法院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。在老孙购买涉案房屋时，虽存在由案外人曹某出资的情况，老孙亦认可当时因为资金周转问题由曹某先行支付购房款，但出资情况存在赠与、借贷、偿还债务等多种可能性，老孙与曹某于2006年离婚，于2013年2月18日复婚，而老孙2011年4月份签署涉案房屋买卖合同，并于2012年12月21日登记于老孙一人名下，恰时老孙、曹某并非婚姻关系存续期间。小孙未能举证证明当事人存在共同出资购房的事实，故小孙以涉案房屋为双方及案外人共有为由，主张老孙无权撤销赠与的答辩意见，不予采纳。孝，自古以来就是中华民族的传统美德，孝文化的核心是养老、尊老、敬老，即孝子之事亲也，居则致其敬，养则致其乐，病则致其忧。《老年人权益保障法》规定赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要，也强调了赡养义务为物质赡养和精神赡养并重。同时规定，赡养人应当妥善安排老年人的住房。老孙虽将涉案房屋赠与给小孙，但老孙自涉案房屋购置至今一直居住于涉案房屋内，对此小孙是明确知道的，该居住情况已经维持多年。现老孙在京名下已无其他房产，涉案房屋为老孙唯一住房。但小孙却将涉案房屋另行出售，导致老孙可能面临无房可住的境况。虽小孙表示可以在同小区给老孙租房居住，但老孙长期在涉案房屋中居住生活，已经习惯其居住环境，且租房将面临较大不确定性，老孙不同意搬至租赁房屋居住具有合理性。小孙擅自将涉案房屋出售，未能妥善安排老年人的住房，该行为侵害老孙的合法权益，未尽到其作为受赠人应尽到的赡养义务，老孙有权撤销对小孙的房屋赠与。2021年9月份，小孙将涉案房屋出售，立案时间为2022年3月2日，老孙行使撤销权并未超过法律规定的除斥期间，故小孙关于老孙起诉已经超过除斥期间的答辩意见，不予采纳。老孙要求撤销对小孙房屋赠与的诉讼请求，予以支持。同时需要指出，不得乎亲，不可以为人。老孙、小孙系父女关系，双方之间的亲情与生俱有，源于血缘。岁月的洗礼、物欲的考验，会显现亲情浓淡，切勿因一时私利，忽略了亲人感受。如今双方即便心生间隙，产生矛盾，也希望双方能够认识到亲情难能可贵，割舍不断，应积极采取措施努力化解矛盾，积极修复亲情关系，共促良好家风。据此，一审法院判决：撤销老孙对小孙涉及北京市东城区2201房屋的赠与。1.一审法院认定基本事实错误。我将2201号房屋卖给第三人并没有损害老孙的利益。我在卖出2201号房屋的同时，已经在本小区看房，打算为老孙在同小区租住另一套房屋，故我并非没有对老孙尽到赡养义务。我出卖房屋的行为只是为了方便我和我母亲有一个居住地方，以便我日后结婚，我是在行使自己的合法权益。2.一审法院认定事实错误。撤销赠与合同应当在所有权转移之前。老孙已经将2201号房屋过户给我，我是2201号房屋的登记所有权人。房屋的所有权已经进行了变更，在我卖房没有严重损害老孙的合法权益的情况下，一审法院判决撤销老孙对我的赠与合同是法律适用错误。老孙辩称，同意一审判决，不同意小孙全部上诉请求和理由。本院二审期间，小孙和老孙均向本院提交判决和裁定书若干份以证明其上诉请求和答辩意见。双方对各自提交的证据均不认可为新证据，均不认可各自提交证据的证明目的。本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，故本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一审法院撤销老孙对小孙2201号房屋的赠与是否适当问题。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。本案中，小孙上诉称2201号房屋系其母曹某与老孙共同出资购买。但因购买2201号房屋时，老孙和曹某未处在婚姻关系存续期间且房屋在购买时登记在老孙名下，根据现有证据无法认定2201号房屋为曹某与老孙共同共有，故小孙该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信。因2201号房屋为老孙在北京的唯一住房且老孙长期在该房屋内居住，小孙对此知情，小孙上诉称其已经在2201号房屋所在小区为老孙准备租赁其他房屋供老孙居住。本院认为，老孙长期在2201号房屋居住且现年龄比较大，小孙所称为其租赁房屋将改变其居住环境且会使老孙面临较大不确定性，其生活习惯、居住习惯面临发生较大改变的前景，故该行为侵害了老孙的合法权益。一审法院据此撤销老孙和小孙就2201号房屋的赠与合同符合法律规定和本案的事实情况，本院不持异议。需要指出，本案双方当事人系父女关系，若小孙因自身婚姻需求需要独立住宅，应当与老孙采取协商的方式解决，而不应当采取买卖房屋的方式。希望双方能积极修复父女关系，缓和矛盾。综上所述，小孙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 