近年来，房地产行业受疫情后经济发展缓慢的影响，拖欠工程款现象突出。而优先受偿权成了建设单位拿到工程款的重要保障。虽然《民法典》将优先受偿权的主张期限延长为十八个月，但在实务中，建设单位并非那么容易主张优先受偿权的。常见的是对于已经出售的房屋，建设单位是否还能够对涉案房屋主张优先受偿权？本文谨以最高院的一个案例来谈谈这个问题。
案件情况：
1、2012年5月27日，中建六公司和凯晟源公司签署《施工协议书》，由中建六承包“九群6号庄园”工程，总工程价款4.8亿元。 2、2012年9月，凯晟源公司对案涉工程B 区项目进行招投标。3、2012年12月19日，双方办理“九群6号庄园”B区《建设工程施工合同》备案手续。4、2013年6月2日至22日期间，工程监理部门陆续给中建六公司下达10份《联检整改通知》。要求中建六公司对工程存在的大量质量问题进行整改。5、2013年7月末，中建六公司以凯晟源公司拖欠工程进度款为由停止施工。6、2013年9月2日，哈尔滨经开区建设工程质量安全监督站下达《工程质量问题整改通知单》，要求凯晟源公司对工程质量问题进行全面检查，提出整改方案。7、2013年12月19日，中建六公司向一审法院提起诉讼主张对建设工程价款享有优先受偿权；凯盛源公司提起反诉，主张解除施工协议书，赔偿损失、支付逾期竣工违约金。
法院观点：
一审法院：虽然案涉工程未实际竣工，但双方签订的《施工协议书》约定竣工日期为2013年6月30日。中建六公司于2013年12月19日提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”规定，中建六公司并未超过法定主张优先受偿权的期限。工程价款优先受偿权是以发包人欠付工程款为前提，即使施工合同无效或工程未竣工，只要发包人有欠付工程款的事实，承包人就可以依照法律规定的程序主张工程价款优先受偿权。故中建六公司主张优先受偿权，一审法院予以支持。但案涉工程的房屋已部分出售，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故中建六公司享有优先受偿权不得对抗案涉房屋的买受人，且优先受偿权不涉及建筑物所占用的建设用地使用权。
二审最高院：本院认为，建设工程施工合同具有一定的特殊性，在发包方欠付工程款的情况下，施工方由于无法取回其“实际投入”或者物化到建设工程中的该部分价值，从而设定了一种对拍卖价款的物上代位权，即施工方可以从该工程拍卖或者折价价款中优先取得其实际投入或者物化到建设工程中的价值。本案中，凯晟源公司尚欠中建六公司工程款152612130.74元，一审法院判决确认中建六公司在凯晟源公司拖欠工程款范围内，对案涉工程尚未出售的房屋（不包括土地使用权）享有优先受偿权，并无不当，本院予以维持。
本案承包人的建设工程即案涉房屋已大部分出售给消费者，当其主张优先受偿权时与房屋买受人的物权期待权发生了冲突。根据相关规定消费者物权期待权是对商品房消费者享有的物权期待权的特别保护，同一不动产按照消费者物权期待权、建设工程价款优先权、一般不动产买受人物权期待权的优先顺位予以保护。但这并不否定该标的物上其他权利的存在，所以即使案涉房屋已出售，也不能以此否定承包人对建设工程享有的优先受偿权。由于物上权利顺位问题，实务中可能出现优先受偿权“能主张、但未必能实现”的情况。对此提醒建设单位在承包工程建设时，一旦遇到工程款拖欠的情况，应尽快与发包方协商，若无法协商应尽快起诉以防财产出售或转移的状况。