属于夫妻共有的房产，在出售房屋时需要两人共同签名确认。如果一方擅自在配偶不知情的情况下将房产出售，卖房后又反悔，那么违约责任应该由夫妻双方承担还是由擅自卖房一方承担呢？
案例导入：
李男与黄女系夫妻关系，2019年10月，李男与张某签订《房屋买卖合同》，合同约定：张某购买李男位于某小区的房屋，房屋总价为93.3万元；张某支付购房首付款30万元，剩余尾款等李男夫妇还清银行贷款后，双方办理房屋过户登记手续后再进行结清。同时约定，若李男夫妇违约，则需退还已付购房款及违约金。
合同签订后，张某付清首付款，但李男迟迟不去银行还清贷款，也不履行过户登记义务。张某在多次催告后，遂将李男与黄女一同起诉法院，要求解除《房屋买卖合同》，并退回房屋首付款及违约金。
法院观点：
案涉合同为原告张某与被告李男二人的真实意思表示，该合同对其二人具有法律约束力。但涉案房屋系李男及黄女夫妻二人共同共有，黄女未在案涉合同上签名及捺印，亦不予追认，故李男出卖涉案房屋属无权处分，且原告也没有提交证据证实黄女知情并收到或使用了其支付的购房首付款，因此，案涉合同对黄女没有法律约束力。
为此，判决解除原告张某与被告李男签订的案涉合同，李男偿还原告购房首付款及违约金。
上述案例中，丈夫未经妻子同意，将夫妻共同房产出售，属于无权处分行为，妻子不承担违约责任。由于卖方属于善意第三人，故合同有效。
在实际中，由于夫妻共同房产中卖方存在特殊的身份关系，买家在交易的过程中非常容易忽视审查房产或其他物品是否属于夫妻共同财产的风险。买家不仅需注意审查房屋权属，且在确定系共同财产时，为避免遭受无辜“躺枪”，在签订合同时最好要求夫妻双方共同到场签字并出示结婚证，或者出具相应有效的授权手续。
郑淑琼
2024年5月23日