赠与关系是生活较常见的法律关系，赠与的撤销更是日常生活中争议较多的问题，法律规定赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案中公婆将房产赠与给儿子和儿媳且进行了预告登记，那么该登记是否属于民法典规定的不动产物权的登记呢？赠与人又能否主张撤销呢？
案例导入：
原告张某某与李某系夫妻关系，被告张小某与陈某系夫妻关系，张小某系张某某与李某之子。2013年1月，而原告出资订购了某房产公司开发的位于临沂市兰山区房屋一套含车位一个。
2017年3月，二被告登记结婚。2019年5月二原告与二被告签署书面声明，作为房产改名的配套文件交给房产公司，主要内容为“本人张某某、李某自愿将金水河畔x号楼x单元x室及项下储藏室和车位一并变更登记在张小某、陈某名下，若发生纠纷，与某房产公司无关”。
2019年6月某房产公司向而原告交付房屋钥匙，并与二被告签订商品房预售合同，并进行了预备案登记。
2019年10月，被告陈某向法院提起离婚诉讼，请求与被告张小某离婚。故二原告于2019年11月以赠与合同纠纷将二被告诉至法院，请求撤销赠与。
法院观点：
本案争议焦点是案涉赠与的标的物是房产还是购房款及张某某、李某撤销赠与应否支持？
赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠与人表示接受赠与的合同。由于赠与合同是单务合同，因此确定案涉赠与的标的物是房产还是购房款，应根据赠与人的真实意思表示和赠与时赠与物的外在物理特征等来判断。首先，从“声明”无争议的内容来看，是一个赠与协议，张某某、李某的真实意思表示是将自己的案涉房产并更至张小某、陈某某名下，即赠与房产，而非赠与购房款。其次，“声明”所列的房产，虽然在赠与时还没有签订为办理房产登记所需的商品房预售合同及备案，也没有交付，但是该房产物理特征已经具备，张某某、李某购房款已交齐，面临交房，固然张某某、李某未经过登记取得物权，对外不具有公示效力，不能对抗第三人，而对开发商房产公司来说，张某某、李某对将要交付的房产已取得事实上的支配权，其通过更名收款收据、买卖合同买手主体的方式进行赠与属于合法处分。由上两点，张某某、李某赠与的标的物是案涉房产，陈某某以张某某、李某没有取得物权，其与张小某签订商品房预售合同主张赠与的是购房款，与事实不符。
赠与财产在权利转移之前赠与人可以行使任意撤销权，不动产的权利转移应进行物权登记方发生效力。张小某、陈某某接受赠与的案涉房产，签订了商品房预售合同并办理备案登记，但尚没有进行确权登记，没有发生权利转移效力，张某某、李某行使任意撤销权诉请撤销赠与行为，符合法律规定，应予支持。
上述案例中赠与的标的物是作为动产的购房款还是作为不动产的房产本身，是影响赠与行为能否撤销的重要依据之一。预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。故预告登记并不意味着房屋所有权的转移，并不阻止赠与人在符合条件的情况下撤销赠与。所以本案虽办理了预告登记，但案涉房产并未发生权利转移，两原告有权主张撤销赠与。
郑淑琼
2025年1月9日