福州房产律师—二手房买卖常见风险防范

一、要审查出卖房屋一方的主体资格，也就是看看他有没有权利卖房子。比如：房产证上只登记了一个权利人，但可能该房产还有另外的财产共有人。如果你只让产权证上的人签字卖房，其他共有人有可能提出无效之诉，要求宣告房屋买卖合同无效。
二、注意订立合同之前，最好查看一下对方的房产证，并到市房产局了解房产的状况以及抵押、查封情况。现实中，有的卖房人拿的是真房产证，但是房产证却是公告作废的。所以，在查看对方的房产证件时，要记住房主姓名、坐落位置、房产证号、面积等信息，最好是向对方要一份复印件，然后到房产局查一查该房屋是否属实，查一查是否是抵押了或者被法院查封了。
三、注意审查房子的现状，了解是否存在租赁的情况。根据法律规定，如果房主卖房，同等条件下，房屋承租人具有优先购买权。如果房主卖房时，没有告知承租人，承租人可以主张优先购买权，要求撤销房主与他人订立的房屋买卖合同。如果在买房前就存在房屋出租的情况，买房人仍然必须遵守原来的租赁合同的规定，即“买卖不破租赁”，除非买房人与承租人解除租赁合同。
四、由于二手房是旧房，出卖前有可能是房主自己在住，有可能是租赁出去了，也有可能有其他不好立即交接的情况，还有可能在过户的时候缺少这样那样的手续。所以，在付款问题上，最好在订立合同时约定，订立合同后先付一部分房款，在交付房屋后付一部分，办理完毕房产登记手续后付清余款。
五、确认房屋内户口问题，建议和卖方约定好户口迁出时间，以及逾期迁出的违约责任，不过好在，目前银行的操作方式是，最终放款给卖方时，会事先和买方确认户口问题，只有确认了户口确实已经迁出才会放款至卖方银行账户。